外国人が日本の不動産を持ったまま死亡した場合、相続人に相続税の申告義務が生じることをご存知ですか？If a foreign national passes away owning real estate in Japan, the heirs may be required to file Japanese inheritance tax — even if they live abroad.

海外にお住まいで、最近ご家族（親・配偶者など）を亡くされた方へ

亡くなった方が日本の不動産（土地・建物・マンション等）を保有していた場合、あなたには日本で相続税を申告・納税する義務が生じている可能性があります。
「外国人だから」「海外に住んでいるから」は免除の理由になりません。外国人の配偶者・お子さん・ご兄弟も、相続人であれば申告が必要です。

If you recently lost a spouse, parent, or family member who owned real estate in Japan, you may need to file and pay Japanese inheritance tax. This applies to foreign nationals and non-residents alike. Being a foreign spouse, child, or sibling of the deceased does not exempt you.

申告期限

申告期限は、相続の開始を知った日から10ヶ月以内です。この期限を過ぎると、延滞税・無申告加算税が自動的に課せられます。

The filing deadline is 10 months from the date you learned of the death. Missing this deadline triggers automatic penalties and surcharges.

納税義務者

「外国人相続税はかからない」は本当か？ — 納税義務者の区分を理解する必要があります。Does Japanese inheritance tax really not apply to foreign nationals? Understanding taxpayer categories.

「外国人には相続税はかからない」「日本に住んでいないから取れない」という誤解がよく見られます。しかし、日本の相続税法は相続人を無制限納税義務者と制限納税義務者の2種類に区分しており、外国人の相続人の多くは「制限納税義務者」として日本国内の財産に対して相続税が課されます

A common misconception is that “foreign nationals don’t have to pay Japanese inheritance tax.” In reality, Japan’s inheritance tax law classifies heirs as either “Unlimited taxpayers” or “Limited taxpayers.” Most foreign heirs fall into the “Limited taxpayer” category — and are still taxed on all assets located within Japan.

無制限納税義務者　Unlimited Taxpayer

課税対象：全世界の財産 / Worldwide assets taxed

被相続人または相続人が相続開始時に日本に住所を有する場合など。日本在住の外国人も含まれます。

Applies when either the deceased or the heir was domiciled in Japan at the time of death, including foreign nationals residing in Japan.

制限納税義務者 ← 海外在住の外国人親族はここ　Limited Taxpayer

課税対象：日本国内の財産のみ / Only Japan-based assets taxed

被相続人・相続人ともに日本に住所がない場合。ただし日本の不動産は「日本国内の財産」として課税対象となります。外国人配偶者・子・兄弟も該当します。

Applies when neither the deceased nor the heir was domiciled in Japan. However, Japanese real estate counts as a Japan-based asset and is fully taxable. This includes foreign spouses, children, and siblings.

海外在住の外国人であっても、日本の不動産を相続した場合 → 相続税の申告義務が生じます（制限納税義務者）
Even living abroad, inheriting Japanese real estate triggers a Japanese inheritance tax filing obligation (as a “Limited Taxpayer”).

外国人相続税の基礎控除 — かかるかどうかの目安　Basic exemption threshold — does the estate exceed it?

相続税 基礎控除額の計算 /Basic Exemption Calculation

計算式 / Formula3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）

相続人が1名 / 1 heir= 3,600万円

相続人が2名 / 2 heirs= 4,200万円

相続人が3名 / 3 heirs= 4,800万円

東京・大阪などの都市部の不動産は、この基礎控除額を超えるケースが非常に多いです。不動産の評価は実勢価格より低い「路線価」が基準ですが、それでも申告が必要なケースは少なくありません。「外国人の土地・不動産に相続税はかからない」という誤解が多いですが、制限納税義務者であっても日本国内の土地・建物は課税対象です。

Properties in Tokyo, Osaka, and other major cities frequently exceed these thresholds. Japan’s assessed value (路線価 / road price) is lower than market value, but many estates still require a filing. The belief that “foreign nationals don’t pay inheritance tax on Japanese land” is a myth — Limited taxpayers are fully liable for Japan-based real estate.

よくある質問　Frequently asked questions

Q外国人が死亡した場合、相続手続きはどこの国の法律が適用されますか？

A遺産の相続手続き・遺産分割については、被相続人（亡くなった方）の本国法（国籍国の法律）が原則として適用されます（準拠法の問題）。ただし、日本の相続税の申告義務は別の話で、日本国内に財産がある限り日本の税法が適用されます。

For inheritance procedures and asset division, the law of the deceased’s home country typically applies (choice of law). However, Japanese inheritance tax obligations are a separate matter — Japanese tax law applies to assets located in Japan, regardless of nationality.

Q外国人配偶者が亡くなりました。相続人は私（外国人）と子どもだけですが、申告が必要ですか？

A日本の不動産を配偶者が所有していた場合、その評価額が基礎控除額を超えていれば、外国人配偶者・お子さんであっても申告義務があります。外国人同士の相続であっても、日本国内の財産には日本の相続税が課されます。

If your spouse owned Japanese real estate and its assessed value exceeds the basic exemption, you and your children are required to file — even as foreign nationals. Japanese inheritance tax applies to Japan-based assets regardless of the nationalities involved.

Q相続放棄はできますか？その場合の手続きや必要書類は？

A外国人の相続人も相続放棄を行うことができます。ただし、相続放棄は相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申述が必要です。外国人の場合、本国で発行された書類（戸籍に相当する証明書など）の翻訳・宣誓供述書（Affidavit）の準備が必要になるケースがあります。期限が短いため、早急に専門家にご相談ください。

Foreign nationals can also renounce their inheritance rights. The deadline is 3 months from learning of the death, and the application must be filed with a Japanese family court. Foreign documents (equivalent to a family register) and sworn affidavits may be required. Consult a professional promptly.

Q相続登記（不動産の名義変更）はどうすればよいですか？外国人でもできますか？

A2024年4月から相続登記が義務化されました。外国人の相続人も対象で、相続を知った日から3年以内に法務局へ登記申請が必要です。外国人の場合、戸籍謄本の代わりに本国の身分証明書・宣誓供述書などが必要になります。相続税の申告（10ヶ月）と登記（3年）はそれぞれ期限が異なる点にご注意ください。

Since April 2024, inheritance registration (title transfer) has become mandatory in Japan. Foreign nationals are also subject to this requirement and must register within 3 years of learning of the inheritance. Foreign identity documents and affidavits are typically required in place of a Japanese family register. Note that the tax filing deadline (10 months) and registration deadline (3 years) are different.

Q外国の銀行口座や海外資産も日本の相続税の対象になりますか？

A制限納税義務者の場合、課税対象は日本国内の財産のみです。海外の銀行口座や外国の不動産など、日本国外の財産は原則として日本の相続税の課税対象外となります。ただし、無制限納税義務者に該当する場合は全世界の財産が対象になります。

For Limited taxpayers, only assets located in Japan are subject to Japanese inheritance tax. Overseas bank accounts and foreign real estate are generally excluded. However, Unlimited taxpayers are taxed on their worldwide assets.

申告に必要な書類（外国人の場合）Required documents for foreign national heirs

外国人の相続人が日本の相続税を申告する場合、通常の書類に加えて、本国で発行された書類が必要になります。書類は日本語訳の添付が必要です。

Foreign heirs must submit standard documents plus foreign-issued documents with certified Japanese translations. Requirements vary by country of origin.

日本側で必要な書類 / Japan-side documents

• 被相続人の戸籍謄本（除籍）
• 不動産の登記事項証明書
• 固定資産税評価証明書
• 遺言書（もしあれば）
• 遺産分割協議書

外国人相続人が追加で必要な書類 / Additional for foreign heirs

• 本国の出生証明書・婚姻証明書等
• 宣誓供述書（Affidavit）
• パスポートのコピー
• 各書類の日本語訳（翻訳者の署名入り）
• 在外公館での認証が必要な場合あり

今すぐ確認すべきことWhat to do right now

• 亡くなった方が日本に不動産（土地・建物・マンション等）を保有していたか確認する
• Confirm whether the deceased owned real estate in Japan (land, house, apartment, etc.)
• 自分が「制限納税義務者」か「無制限納税義務者」かを確認する（被相続人・相続人双方の住所地がポイント）
• Determine whether you are a “Limited” or “Unlimited” taxpayer — the key factor is the domicile of both the deceased and the heirs at the time of death
• 法定相続人の人数を整理し、基礎控除額を算出する
• Count the legal heirs and calculate the applicable basic exemption
• 相続放棄を検討する場合は、相続開始を知った日から3ヶ月以内に判断する
• If considering renunciation of inheritance, the deadline is 3 months from learning of the death
• 相続税の申告期限（10ヶ月）と相続登記の義務（3年）を混同しないよう注意する
• Be careful not to confuse the tax filing deadline (10 months) with the mandatory registration deadline (3 years)
• 外国人の相続・日本の相続税に詳しい税理士に、できるだけ早く相談する
• Consult a tax professional experienced in cross-border inheritance and Japanese tax law — as early as possible

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最後に

まず、私たちに相談してください。

Not sure if you have an obligation? Let’s find out together — free of charge.

「外国人の相続税はかからないと思っていた」「申告が必要かどうかもわからない」という段階からご相談いただけます。外国人の方・海外在住の方の日本の相続税申告・相続登記・相続手続きを一括してサポートしています。初回相談は無料です。