以下のような方が対象者です
- 海外に住んでいる外国人や日本人の方
- 日本の不動産を賃貸に出して不動産収入がある、又は日本国内の不動産を売却した方
- 海外転勤や海外赴任、国外移住に際して、自宅を貸し出すことを考えておられる方
日本の制度の紹介：賃料収入がある場合
仮に海外に住んでいたとしても、日本国内にある不動産から賃料収入を得ている、もしくは日本にある不動産を売却した場合には、日本で確定申告が必要です。
また海外転勤/赴任や海外移住に際して、自宅を貸し出す場合においても、賃料を受け取る場合には、日本での確定申告が必要になります。
賃貸収入がある場合
日本での不動産賃料収入については日本の国内源泉所得に該当するため、日本において不動産所得の確定申告が必要になります。確定申告をする場合には、『納税管理人』を選任し、『納税管理人』が代わりに確定申告書の作成提出と納税手続きを行うことになります。税金が還付される場合には納税管理人の口座に還付されます。
源泉徴収
賃借人が個人で、自己又はその親族の居住用としてその不動産を借りた場合は、源泉徴収は不要になります。
ただし不動産オーナーと日本の不動産会社が入ってサブリース契約を締結し、日本の不動産会社が賃借人にサブリースする場合も多いです。その場合、賃借人の名義が個人ではなく法人なので、支払いの際に源泉徴収が必要です。
不動産の賃料等に対する源泉徴収税（所得税及び復興特別所得税）の税率は、賃料の20.42％相当額です。
賃借料の源泉徴収についてはこちらもご参照ください。
非居住者オーナー不動産の源泉徴収義務についての確認（賃貸料）
日本の制度の紹介：不動産を売却した場合
日本で不動産を売却した海外在住の不動産オーナーは、日本での確定申告が必要になります。こちらも『納税管理人』が代わりに確定申告・納税（還付）手続きを行うことになります。
国外在住の非居住者による不動産売却に係る譲渡所得は、日本で確定申告が必要になります。
不動産所得とは分離した課税（申告分離課税）されることになります。納税額ですが、キャピタルゲインに対して課税されます。そしてその税率はその不動産の所有期間に応じて変化し、以下の通りです。
- 長期譲渡所得（譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの）：15.315%
- 短期譲渡所得（譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの）：30.63%
源泉徴収
非居住者や外国法人（以下、「非居住者等」）から日本国内にある土地等を購入して、その譲渡対価を国内で支払う者は、非居住者等に対して対価を支払う際に、10.21％の税率で、所得税及び復興特別所得税を源泉徴収しなければなりません。
なお、この場合の源泉徴収義務者は「土地等の譲渡対価の支払をする者」であるため、給与の支払者であるかどうかは問わず、一般のサラリーマンなども非居住者等に対して土地等の譲渡対価を支払った場合には、原則として源泉徴収義務者になるため、注意が必要です。
ただし、例外があります。
源泉徴収されない場合（例外）
- 個人の方が自己又はその親族の居住の用に供するために、非居住者等から土地等を購入した場合であって、
- その土地等の譲渡対価が1億円以下である場合
納税管理人とは
日本に居住していない外国人/日本人の方の確定申告書の作成や提出には、納税管理人が必要となります。しかし国外在住の不動産オーナーの方にとっては、納税管理人を探すのは大変なことかもしれません。
納税管理人とは、海外に居住しながら日本国内で不動産所得及び譲渡所得収入のある方は、日本での確定申告や納税といった一切の手続きや税務署との連絡を担当する人間を選任しなければなりません。そのような役割を担う人物を納税管理人と言います。
具体的な作業内容は以下の通りです。
・税務申告書の提出
・税務署からの書類の受領
・税務署への書類の提出
・税金の納付及び還付金の受領
また納税管理人の要件は以下の通りです。
・日本国内に住んでいること
・税務署からの連絡に対応できること
したがって、特別な資格が必要なわけではありません。ただし、税務署からの問い合わせ対応には専門的な知識が必要とされることもあります。
我々が、納税管理人を引き受けて、確定申告書の提出を代行することができます。
料金表
料金表
- 不動産の賃料収入がある場合：90,000円～
- 不動産の売却収入がある場合：250,000円～
納税管理人
- 所得税・消費税 30,000円
- 固定資産税 30,000円
実績
ご依頼者様の状況
- 東京にマンションの区分所有をしていた
- 確定申告をすることを知らずに、賃貸開始後3年間、確定申告をしていなかった。
確定申告の結果
- 依頼を受けてから、サブリースに入っている不動産会社と連携をとりながら実体を把握して、確定申告書を提出した。
- 結果として100万円を超える還付金を受けることができた。納税管理人である私の口座から香港に送金した。
海外転勤の際の注意点（住宅ローンがある場合）
海外赴任や海外移住の際に、すでに自宅を持っている場合ですが、その自宅にまだ住宅ローンが残っていることもあると思います。
そして住宅借入金等特別控除（いわゆる住宅ローン控除）を受けている場合、海外移住の前までに税務署に届出を出したほうが良いです。
帰国後に引き続き住宅ローン控除を受ける予定であれば、出しておきたい届出書になります。
◆転居の命令などにより住居しなくなる旨の届出書
相談の流れ
STEP.1ーお問い合わせ
お問い合わせフォームからご連絡ください。
（不動産業者の方からの問い合わせも大歓迎です）
STEP.2ーご相談
お客様の悩まれていることをお伺いさせてください。ご相談には費用はいただきません。我々の業務やサービスもあわせてご紹介させていただきます。
STEP.3ーご提案
税務・会計・経営の専門家の立場から、お客様のお悩みに対する解決策をご提案いたします。
STEP.4ーお見積もり
ご提案内容にご理解をいただけましたら、お見積書をご提示いたします。なお直接お話したことのない方にお見積書を提示することはしておりません。継続的なサービスの提供においては信頼関係があることが大事であり、そのためには一度でもお話することが重要だと考えているからです。
